공인중개사 인강 비교(강사 추천) 및 공인중개사 전망 분석 안내
저는 27회 합격생이고 실제로 들은 과목별 강사와 공부법을 정리했습니다. 민법 김덕수, 부동산학개론 이영섭, 공인중개사법 신정환, 세법 정석진, 공시법 박윤모, 공법 김희상 입니다. 시장은 2024년 말 기준 공인중개서비스업 사업체가 10만 7천 개로 1년 새 5.8퍼센트 줄었고, 자격증 보유자 약 55만 명 중 실제 개업은 약 11만 명입니다.
과목별 추천 강사
1차 강사 (박문각)
1차는 부동산학개론과 민법 및 민사특별법 두 과목입니다.
- 부동산학개론: 이영섭 (박문각)
- 민법 및 민사특별법: 김덕수 (박문각)
민법은 범위가 넓고 판례가 많아 강사의 정리력이 점수를 가를 수 있습니다. 부동산학개론은 계산 문제와 이론이 섞여 있어 개념을 끊어 설명하는 강의가 잘 맞았습니다.
2차 강사 (박문각·해커스)
2차는 네 과목이고, 공법만 두 강사를 함께 들었습니다.
- 공인중개사법령 및 중개실무: 신정환 (박문각)
- 부동산공시법 및 부동산세법: 공시법 박윤모, 세법 정석진 (박문각)
- 부동산공법: 김희상 (박문각)
합격까지 쓴 공부법 3가지
기출문제부터 푸는 순서
이론을 다 본 뒤 문제로 넘어가는 대신, 처음부터 기출문제를 풀며 시작했습니다. 처음에는 막막해도 문제 유형에 빨리 익숙해집니다.
이 순서로 하니 나중에는 문제 푸는 것이 겁나지 않았습니다. 어떤 개념이 어떻게 문제로 나오는지 먼저 감을 잡고 이론을 채우는 방식이었습니다.
요약서 반복
두꺼운 기본서를 여러 번 도는 대신 요약서를 반복했습니다. 회독 수를 늘리기 좋고, 시험 직전에 전체를 빠르게 훑을 수 있었습니다.
같은 요약서를 여러 번 보니 자주 틀리는 부분이 눈에 보였습니다. 그 부분만 따로 표시해 두고 반복 횟수를 늘렸습니다.
기본문제 실수 방지
어려운 문제를 붙잡기보다 기본문제를 틀리지 않는 데 집중했습니다. 합격 기준은 과목당 40점 이상, 전 과목 평균 60점 이상이라 기본만 지켜도 통과선에 닿을 수 있습니다.
어려운 한두 문제를 맞히려다 쉬운 여러 문제를 놓치면 손해가 큽니다. 평균 60점 구조에서는 실수를 줄이는 쪽이 점수가 빨리 오릅니다.
합격률 추세
회차별 합격률
시험은 1년에 한 번, 1차와 2차를 같은 날 치릅니다. 최근 두 회차 합격률은 아래와 같습니다.
| 구분 | 35회(2024) | 36회(2025) |
|---|---|---|
| 1차 합격률 | 15.07퍼센트 | 23.51퍼센트 |
| 2차 합격률 | 30.89퍼센트 | 32.14퍼센트 |
36회 1차는 응시자 80,387명 중 18,901명이 합격했고, 2차는 응시자 33,247명 중 10,686명이 합격했습니다.
난이도 편차의 원인
1차 합격률이 35회 15퍼센트에서 36회 23퍼센트로 크게 뛰었습니다. 절대평가라 그해 출제 난이도가 합격률을 그대로 좌우합니다.
상대평가로 정원을 뽑는 시험이 아니므로, 쉬운 해에 붙고 어려운 해에 떨어지는 편차가 생깁니다. 어느 해에 걸려도 평균 60점을 확보하는 수준까지 끌어올려 두는 것이 안전합니다.
취업·개업 시장 전망
개업보다 폐업이 많은 흐름
신규 개업보다 폐업이 많은 상황이 2023년 2월 이후 이어지고 있습니다.
- 2025년 11월 신규 개업: 577명 (2015년 집계 이후 월간 최소)
- 같은 달 폐업: 833명, 휴업: 120명
- 영업 중 개업 공인중개사: 2025년 11월 말 109,616명
영업 중 개업자가 2025년 10월에 11만 명 선이 무너졌습니다. 2020년 8월 이후 5년 2개월 만입니다.
자격증 대비 개업 비율
자격증 보유자는 2024년 말 기준 55만 명이 넘습니다. 이 가운데 실제로 사무실을 운영하는 사람은 약 11만 명입니다.
자격증을 가진 다섯 명 중 한 명만 개업한 셈입니다. 자격 취득과 개업 성공은 다른 문제이므로, 취득 후 어떤 형태로 일할지를 함께 계획해 두는 편이 낫습니다. 취업으로는 중개법인, 분양대행사, 자산관리 회사 등이 자격을 요건이나 우대로 봅니다.
자주 묻는 질문
강사 라인업이 지금도 그대로인가요
강사와 담당 과목은 시점마다 바뀔 수 있습니다. 수강 전에 박문각 홈페이지에서 해당 과목 담당 강사와 커리큘럼, 가격을 다시 확인해 두는 편이 안전합니다.
동차 합격은 얼마나 어려운가요
1차와 2차를 같은 해에 붙는 동차 합격은 훨씬 드뭅니다. 35회의 경우 1차 합격률이 15퍼센트대였고, 1차와 2차를 한 번에 통과한 비율은 이보다 크게 낮았습니다.
시장이 안 좋은데 지금 따도 될까요
개업 시장은 침체 중이지만 자격은 유효기간이 없습니다. 거래 경기가 회복될 때를 대비해 미리 취득해 두거나, 개업 외 취업 경로로 활용하는 선택이 가능합니다.
1차와 2차 중 무엇부터 준비하나요
같은 날 치르지만 1차는 개념과 기출 정리, 2차는 문제 유형과 감점 포인트 중심으로 성격이 다릅니다. 1차 두 과목을 먼저 안정시킨 뒤 2차 분량이 큰 공법에 시간을 배분하면 무난합니다.
핵심 요약
- 1차 추천 강사: 부동산학개론 이영섭, 민법 김덕수 (박문각)
- 2차 추천 강사: 공인중개사법 신정환, 공시법 박윤모, 세법 정석진, 공법 김희상 (박문각)
- 공부법: 기출문제부터 풀기, 요약서 반복, 기본문제 실수 방지
- 합격률: 36회 1차 23.51퍼센트, 2차 32.14퍼센트 (절대평가, 과목당 40점·평균 60점)
- 시장: 자격증 보유 약 55만 명 중 개업 약 11만 명, 폐업이 개업보다 많은 흐름 지속
정리하면
강사는 박문각 홈페이지에서 담당과 가격을 확인하고, 기출부터 풀며 요약서를 반복하는 순서로 시작해 보세요. 시장 회복을 대비해 자격을 먼저 갖춰 두는 것도 방법입니다.
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